在過(guò)去的幾年里，奢侈品市場(chǎng)整體都處于低迷狀態(tài)，作為世界知名的購(gòu)物圣地，香港也受到了嚴(yán)重的影響。如今，香港的零售行業(yè)已經(jīng)逐漸開(kāi)始發(fā)生變化。
中國(guó)消費(fèi)者的改變
中國(guó)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣已經(jīng)不同以往，變得更加習(xí)慣于在中國(guó)大陸或是線上購(gòu)買(mǎi)奢侈品，對(duì)價(jià)格也更加敏感。這對(duì)全球奢侈品市場(chǎng)造成了很大影響，對(duì)香港繁華的商業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)沖擊更加嚴(yán)重。
作為香港最大的游客來(lái)源，中國(guó)大陸的游客開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)向歐洲和日本等其他地區(qū)，前往香港的游客數(shù)量逐漸減少。同時(shí)中國(guó)游客在購(gòu)物上的投入也正在減少。根據(jù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu) Oliver Wyman 的數(shù)據(jù)，2016年中國(guó)游客在海外的消費(fèi)中，用于購(gòu)物的比例下降了17%，但是用于休閑娛樂(lè)的比例有所增加。
上圖：中國(guó)游客的各種開(kāi)支比例示意圖
游客消費(fèi)的下滑對(duì)香港的奢侈品市場(chǎng)造成了嚴(yán)重的沖擊。今年8月香港的奢侈品銷(xiāo)售額，只有2013年4月的巔峰時(shí)期的三分之一。在奢侈品市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，香港各大房地產(chǎn)商的表現(xiàn)紛紛陷入低谷，并被迫做出調(diào)整，來(lái)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。
被迫調(diào)整的房地產(chǎn)商
香港著名購(gòu)物商業(yè)區(qū)太古廣場(chǎng)的所有者、太古地產(chǎn)有限公司在過(guò)去的18個(gè)月里，將太古廣場(chǎng)內(nèi)的餐飲品牌數(shù)量增加了一倍。太古廣場(chǎng)新入駐的 30個(gè)品牌中，很大一部分都是理發(fā)和餐飲等無(wú)法完全通過(guò)線上渠道運(yùn)營(yíng)的品牌。海港城的所有者，九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司和希慎興業(yè)有限公司也采取了類(lèi)似的策略，引入了更多時(shí)尚生活方式和餐飲品牌。
盡管如此，餐飲和時(shí)尚品牌的銷(xiāo)售表現(xiàn)無(wú)法彌補(bǔ)奢侈品品牌低迷帶來(lái)的損失。此外，為了吸引新的入駐品牌，房地產(chǎn)商們必須給出更具吸引力的租賃政策，這也對(duì)他們整體的表現(xiàn)造成了不小的影響。太古地產(chǎn)有限公司2017年上半年的零售收入同比下降了0.2%，而另一家房地產(chǎn)公司希慎興業(yè)有限公司的零售額則下降了0.1%。由于海港城對(duì)奢侈品銷(xiāo)售的依賴(lài)程度較低，九龍倉(cāng)集團(tuán)的表現(xiàn)也要略勝于同行，銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)了3%。
這些調(diào)整也并非完全沒(méi)有副作用。Bloomberg Intelligence的分析師Patrick Wong表示，如果未來(lái)游客數(shù)量開(kāi)始回升，奢侈品行業(yè)回暖，香港的房地產(chǎn)公司很可能無(wú)法把握住整體增長(zhǎng)的大趨勢(shì)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。
話雖如此，但是如果房地產(chǎn)商不采取任何措施，那么情況只會(huì)變得更加糟糕。太古廣場(chǎng)的總經(jīng)理 Fiona Shiu 表示：“對(duì)我們的商戶(hù)政策的調(diào)整，讓我們?cè)鰪?qiáng)了自身的競(jìng)爭(zhēng)力。盡管整體零售業(yè)大環(huán)境并不理想，但是我們從2016年中開(kāi)始，便已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售增長(zhǎng)，客流量也開(kāi)始有所回升?！?/font>
奢侈品不會(huì)放棄香港
雖然各大奢侈品品牌紛紛開(kāi)始縮減在香港的零售網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，但是Burberry 和LVMH 等品牌只是減小了在太古廣場(chǎng)門(mén)店的面積。Coach 雖然關(guān)閉了位于太古廣場(chǎng)的門(mén)店，但是他們同時(shí)表示，將會(huì)翻新其他位于香港的門(mén)店，不會(huì)退出香港。
“奢侈品品牌們不可能放棄香港，他們只會(huì)關(guān)閉一部分門(mén)店?！把芯抗镜谝惶酱骶S斯(Savills Plc) 的總經(jīng)理 Nicholas Bradstreet表示：“香港對(duì)惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境一直很有抵抗力，不過(guò)他們不太可能重新回到2013年那樣的銷(xiāo)售高峰了?！?/font>
瑞士手表品牌 Audemars Piguet Holding SA (愛(ài)彼表)的 CEO Francois-Henry Bennahmias 也認(rèn)同這一點(diǎn)。他表示，將在今年年底之前，把香港的門(mén)店數(shù)量從2016年初的16家減少到8家。Bennahmias 強(qiáng)調(diào)：“世界上最有錢(qián)的人不會(huì)去逛店，門(mén)店應(yīng)該主動(dòng)尋找他們。過(guò)去二十年里的奢侈品行業(yè)一貫的商業(yè)模式已經(jīng)行不通了。接下來(lái)的幾年里我們將會(huì)看到大規(guī)模的改革。“
在談到奢侈品品牌和房地產(chǎn)公司之間的關(guān)系時(shí)，他表態(tài)道：“如果房地產(chǎn)商給我們的壓力太大，我們就會(huì)選擇離開(kāi)。任何一個(gè)品牌在財(cái)務(wù)上可以做出的讓步都是有限的。如果他們給出的條件讓我們無(wú)法接受，我們就只能選擇離開(kāi)，或是開(kāi)拓其他的商業(yè)模式?！?/font>
在這場(chǎng)變革中，香港并不是唯一受到影響的亞洲城市。不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)公司 CBRE 的東南亞地區(qū)研究負(fù)責(zé)人Desmond Sim 就表示，過(guò)去的十年里，新加坡購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲品牌的比例已經(jīng)增加了一倍，達(dá)到了40%。
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