時至今日，已經(jīng)鮮有人敢對中國房價漲跌抱有篤定的觀點——雖然對于中國房價是漲是跌，依舊眾說紛紜。
盡管早在10年前，大名鼎鼎如謝國忠者便堅定地看跌中國地產(chǎn)價格，但中國地產(chǎn)價格卻以一輪比一輪劇烈的上漲，讓經(jīng)濟規(guī)律、經(jīng)濟學(xué)家一次又一次的被啪啪打臉。時至今日，已經(jīng)鮮有人敢對中國房價漲跌抱有篤定的觀點——雖然對于中國房價是漲是跌，依舊眾說紛紜。
只是，泡沫在破滅之前，就像是“房間里的大象”，絕大多數(shù)人都不愿意承認(rèn)它的存在。
不過，就在10年前，另一個國家的房地產(chǎn)市場曾經(jīng)從極度繁榮旋即掉落到極度蕭條之中，個中的慘痛經(jīng)驗，卻著實值得今天的中國予以警惕——那就是美國。
2008年的美國金融危機，根源就在房地產(chǎn)市場的泡沫破裂。不過，無論是學(xué)界還是大眾，隨著時間的推移，大多將目光盯在次貸危機和金融創(chuàng)新的風(fēng)險之上，卻逐漸忽略了房地產(chǎn)市場存在的問題。倒是斯坦福大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)家托馬斯·索維爾，借用《紐約時報》兩位作者的話，指出了危機的本質(zhì)：“房地產(chǎn)，一貫是引領(lǐng)經(jīng)濟走出衰退的引擎，這一次卻一反常態(tài)，似乎越來越可能成為經(jīng)濟的絆腳石。房地產(chǎn)市場從本世紀(jì)初盛大的綻放已然轉(zhuǎn)入壯觀的潰敗，而其影響將可能會持續(xù)數(shù)年才得以消退”。
顯然，索維爾是在提醒大家不要忘卻房地產(chǎn)市場的這次“大潰敗”，而以史為鑒地重新梳理出一套樓市合理的運作機制。也因此，進一步地，這位奧地利經(jīng)濟學(xué)派的代表人物，為大眾撰寫了一本經(jīng)濟學(xué)通俗讀物：《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》。
限制政策越多，房價越高
在這本書里，索維爾詳細(xì)闡釋了2008年金融危機之前，美國房地產(chǎn)市場是如何產(chǎn)生泡沫的。
首先，索維爾發(fā)現(xiàn)，危機前的美國房地產(chǎn)市場發(fā)展是不均衡的。的確，美國房地產(chǎn)的繁榮與蕭條是一個全國性問題，但是問題的根源卻集中在一些房價過高、波動過大的區(qū)域。比如，從2003年到2004年，美國全國房價的漲幅為13%，但它的統(tǒng)計范圍里同時包括了漲幅為4%的密歇根州，和35%的亞利桑那州。而加利福尼亞州的漲幅更是一直都數(shù)倍領(lǐng)先于全國。尤其是加利福尼亞州沿海岸，一直都是全美高房價的最大市場，也是房價漲幅最快的區(qū)域。在美國房地產(chǎn)市場處于巔峰狀態(tài)的2005年，全美房價漲幅最大的十個區(qū)域全部位于加州。
曾幾何時，加州的房價水平與全美其他地區(qū)并沒有太大的差別。直到20世紀(jì)70年代，加利福尼亞州沿海的房價才逐漸抬高，從此領(lǐng)跑全國。到2005年，在舊金山灣區(qū)，一幢普通房屋的售價超過了全美平均房價的3倍。在加利福尼亞州各市縣中，購買普通大小房屋的資金完全能夠在其他區(qū)域購買大型豪宅。
這些房價過高的區(qū)域究竟有什么特別之處？索維爾發(fā)現(xiàn)，慣常的觀點——收入上漲、人口增加，都無法令人信服地解釋這些區(qū)域何以比其他區(qū)域房價更高、漲幅更快。如當(dāng)加利福尼亞州的房價已經(jīng)數(shù)倍于全國平均值時，該州人民的收入增幅甚至低于美國其他地區(qū)。而人口增長方面也很難支撐前述的理論，因為舊金山半島20世紀(jì)70年代期間的人口增長，與全國增長的幅度大體持平，甚至于像加利福尼亞州帕羅奧圖市這樣的地區(qū)，在這一時期的人口數(shù)量還退減了8%，但房價同期卻上漲了近4倍。
事實上，造成地區(qū)間房價差異的最大因素在于土地的價格。根據(jù)美國國民經(jīng)濟調(diào)查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地為房屋成本貢獻(xiàn)140,000美元，在圣地亞哥這一數(shù)字為285,000美元，在紐約約為350,000美元，而在舊金山則接近700,000美元！這也就解釋了，何以在舊金山普普通通卻價格不菲的房屋會遍布整個城市。
既然，是土地價格差異導(dǎo)致了不同地區(qū)間的房地產(chǎn)價格的不同，那么或許我們還會繼續(xù)提問，為什么各地區(qū)間的土地價格差異會如此之大？另外，為什么加利福尼亞州的房價會在20世紀(jì)70年代出現(xiàn)暴漲？該州的土地供應(yīng)量顯然不可能在這個時期發(fā)生巨大的變化。對于這兩個問題，索維爾尖銳地指出，“變化真實的發(fā)生了”，但它“是一種政治性的變化”。
考察歷史可以發(fā)現(xiàn)，正是在20世紀(jì)70年代，加利福尼亞州開始廣泛制定嚴(yán)格限制土地使用的法律和法規(guī)。這些法律和法規(guī)普遍禁止在開闊地上建房，目的是“保護空地”、“保護耕地”、“保護環(huán)境”、“歷史遺跡保護”等政治性口號。不僅如此，這些限制的使用范圍還在逐年擴大。在這樣的限制下，加利福尼亞州開始出現(xiàn)越來越多的“空地”，土地資源被人為造成一種稀缺狀態(tài)，這自然就推動了土地價格的上漲，并最終導(dǎo)致普通大小的房屋也成為百萬“豪宅”。
加利福尼亞州的現(xiàn)象很好地解釋了為何部分地區(qū)的房價會突然“騰飛”的現(xiàn)象。索維爾指出，同樣的土地限制政策，自20世紀(jì)70年代開始，從加利福尼亞州沿海岸各縣廣泛地傳播到全國各地，一直延續(xù)到多年以后。而不管土地政策在何年、何地頒布，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格都應(yīng)聲飆升，無一例外。針對全美各縣的調(diào)查證明，那些讓“房地產(chǎn)市場變得難以承受”的時刻，往往伴隨著“當(dāng)?shù)卣l(fā)展管理措施或限制政策的出臺和通過”。
當(dāng)然，禁止在開闊地上建房并非唯一的限制法律或政策。在美國各地出臺的各項限制發(fā)展政策中，還包括區(qū)塊劃分、建筑物高度限制、最小地塊面積規(guī)定、遺跡保護限制、建筑許可限制、農(nóng)用地保護制度等。而在一些地區(qū)的司法體系中，規(guī)劃委員會擁有絕對的權(quán)力裁決建筑的許可與否，這也使得該委員會的存在直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)成本的增加。
行文至此，我們大致能夠理解美國房地產(chǎn)市場不平衡的“繁榮”背后的邏輯：出臺了由一系列限制政策組成的城市發(fā)展管理計劃的地方，房價往往格外“繁榮”，通常就是全國平均水平的數(shù)倍，而“缺乏管理”的城市的房價，事實上仍可被大多數(shù)民眾承受。調(diào)查顯示，在一個位于“缺乏”城市發(fā)展管理計劃的美國城市的家庭，可以150,000-200,000美元的價格購買到一幢面積大約為200多平方米的優(yōu)質(zhì)“中產(chǎn)階級”住宅，而在那些擁有10-15年發(fā)展管理計劃的城市，同樣的房屋將耗資300,000-400,000美元，如果發(fā)展管理計劃延長到25年或更久，那么同質(zhì)的房屋價格將達(dá)到500,000-1,500,000美元之間。例如，從沒有過任何區(qū)塊劃分法規(guī)的休斯頓，市里一幢價格155,000美元的房屋，在土地政策“無窮無盡”的圣瓊斯價格會超過百萬美元。
金融“創(chuàng)新”給房價泡沫推波助瀾
土地限制政策導(dǎo)致美國部分地區(qū)的房價“騰飛”，另一方面，索維爾也發(fā)現(xiàn)，在這個過程中，脫胎于房產(chǎn)“創(chuàng)新”金融的各種新奇融資手段，也起到了推波助瀾作用。而后者直接導(dǎo)致了后來金融危機的發(fā)生。
索維爾提到，所謂的房產(chǎn)“創(chuàng)新”金融，就是通過各類金融工具來降低購房門檻，使得低收入者或無力購房者，也能夠加入到購房大軍之中。這些“創(chuàng)新”金融產(chǎn)品包括：零首付貸款、變動利率貸款、房屋凈值貸款等等。值得注意的是，在房屋凈值貸款中有一種產(chǎn)品叫做“再融資兌現(xiàn)”，簡單來說，就是當(dāng)市場利率重新向下調(diào)整的時候，貸款人將重新以新的貸款來代替舊貸款。在低利率時代，類似“再融資兌現(xiàn)”的工具自然頗受歡迎，但當(dāng)利率重新步入上行軌道時，這樣的工具卻會直接刺破金融創(chuàng)新的泡沫——隨著償還能力的失去，貸款人的違約率也大幅提升。在某種程度上，“再融資兌現(xiàn)”這一工具似乎讓我們看到了“龐氏騙局”的影子。
表面上，上述這些金融“創(chuàng)新”是房地產(chǎn)市場繁榮的結(jié)果。但索維爾卻指出，這背后也暗藏著“政府之手”。他強調(diào)，21世紀(jì)初興起的新型、高風(fēng)險的房屋購買融資手段之所以能夠演變成為主流，并取代傳統(tǒng)的貸款原則和標(biāo)準(zhǔn)，是得益于銀行及其他信貸機構(gòu)的授權(quán)。更重要的，正是政府機構(gòu)批準(zhǔn)了更寬松的抵押貸款申請標(biāo)準(zhǔn)，才推動了信貸機構(gòu)的授權(quán)沖動，以至于房地產(chǎn)金融“創(chuàng)新”泛濫。
2002年，喬治·W·布什總統(tǒng)敦促國會通過了《美國夢首付款法案》。該法案明確，將給予那些低收入有意購房者以首付款補貼。此后布什繼續(xù)敦促國會通過立法，允許聯(lián)邦住房管理局開始向低收入人群發(fā)放低利率、零首付的房屋抵押貸款。在這樣的背景下，其他政府部門也開始放松抵押貸款的要求。在政府的力推下，傳統(tǒng)的信貸產(chǎn)品急劇萎縮，創(chuàng)新性的彈性信貸標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款則開始飆升。低收入者憑借著政府的“幫助”實現(xiàn)了購房夢，但房產(chǎn)金融創(chuàng)新卻在朝著泡沫的大路上狂奔。
所以，整體來看，在次貸危機前發(fā)生的這場美國房地產(chǎn)市場的繁榮和衰退，背后似乎始終都有政府的影子。無論是不同地區(qū)間的不平衡，還是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域五花八門的創(chuàng)新工具，無一不都是政策引導(dǎo)的結(jié)果。而這恰恰證明了，大多數(shù)政策制定者并沒有真正理解房地產(chǎn)市場的運行邏輯。
正如索維爾所指出的那樣，“不論是在房地產(chǎn)的繁榮時期還是蕭條階段，關(guān)于房地產(chǎn)市場的基本概念都存在著本質(zhì)的錯誤”。多數(shù)人認(rèn)為，自由市場不支持可承受的房價，因此，政府的干預(yù)和投資必不可少，唯有如此，老百姓才可能安家置業(yè)。但發(fā)生在美國的事例卻證明，事實與我們所構(gòu)想的恰恰相反：政府以限制的方式大量干預(yù)房地產(chǎn)市場的地區(qū)，房價往往呈現(xiàn)遙不可及的狀況，而在房地產(chǎn)市場被政府“忽視”的那些地區(qū)，房價在家庭收入的占比甚至持續(xù)下降。也同樣，正是在那些房地產(chǎn)過分“繁榮”的地區(qū)，房產(chǎn)金融創(chuàng)新的方式和花樣也最多，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的投機性也最強；反之，那些缺少過度管理的地區(qū)，房地產(chǎn)市場卻甚少呈現(xiàn)出投機性，市場也穩(wěn)定得多。
中國能吸取多少教訓(xùn)？
盡管，索維爾在書里分析和批判的危機前的美國房地產(chǎn)泡沫，有著特殊的國情因素，但對照今天的中國卻不由得讓人生出某種“共鳴”。事實上，正是在土地市場的嚴(yán)格管制下，“面粉貴過面包”的問題已經(jīng)成為今天中國房地產(chǎn)市場的“俄狄浦斯難題”。也正是由于土地市場在行政干預(yù)下產(chǎn)生的價格扭曲，傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)價格一直以來都“欲抑還漲”。這樣看來，索維爾描述的“限制導(dǎo)致飛漲”的現(xiàn)象在中國也同樣存在。
另一方面，在購房者的剛性需求面前，房價下跌預(yù)期又難以出現(xiàn)，金融機構(gòu)以及其他中介機構(gòu)也同樣產(chǎn)生了工具創(chuàng)新的沖動，去撮合購房者和賣房者取得交易。與美國當(dāng)年的繁榮時期一樣，2016年中國房地產(chǎn)市場也一度出現(xiàn)了諸如“首付貸”之類的新型融資工具，這些產(chǎn)品在本質(zhì)上與美國曾經(jīng)興盛一時的“零首付貸款”并無二致。
這樣來看，今天中國房地產(chǎn)市場的一些問題，危機前的美國也都發(fā)生過。也因此，索維爾的建議或許也對我們有著重要的參考意義。作為奧地利學(xué)派的信徒，索維爾自然是提倡減少政府干預(yù)，而建議相信市場的力量。
當(dāng)然，我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在有些方面，索維爾對政府的警惕和排斥或許有些過頭。例如，無論政府的動機如何，改善低收入者的居住條件還是有其合理性的。但我們也應(yīng)看到，他對房地產(chǎn)市場過度“繁榮”背后的邏輯梳理，的確值得深思。起碼有一點他是對的：政府干預(yù)會增加市場的不確定性。
所以，回到我們的房地產(chǎn)市場，想要真正理順“面粉和面包”的關(guān)系，疏導(dǎo)地產(chǎn)價格走向穩(wěn)定，可能最根本的還需要廓清一個老問題：那就是市場與政府的關(guān)系。而最根本的，如何減少政府干預(yù)給房地產(chǎn)市場帶來的不確定性，恐怕才是避免樓市泡沫最好的“藥方”吧。賄受賄，如南通市國資委副調(diào)研員張明鑫和南通市政協(xié)副秘書長王麗娟以低于市場價267萬元價格購買南通建工商鋪，即構(gòu)成變相收受賄賂；還有房地產(chǎn)中介機構(gòu)勾結(jié)簽訂虛假銷售合同，將黑錢混入房地產(chǎn)交易資金中。
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