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  　央行房貸新政策選擇在眾多地產(chǎn)巨鱷“跌倒”時(shí)亮相。６月１３日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，在引起了銀行、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者等多方的關(guān)注與評(píng)說(shuō)后，人們更加關(guān)注與之配套的細(xì)則出臺(tái)。 
　　商業(yè)銀行心情復(fù)雜 
　　《通知》出臺(tái)后，記者立即與四大國(guó)有商業(yè)銀行聯(lián)絡(luò)采訪，各家銀行的態(tài)度均十分謹(jǐn)慎，只表示會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行央行的這一政策，并會(huì)相應(yīng)制定一些具體的對(duì)策。 
　　就該《通知》對(duì)于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)的影響，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，其對(duì)銀行業(yè)務(wù)造成的壓力不容小視。“貸款門(mén)檻提高了，執(zhí)行規(guī)定嚴(yán)格了，肯定會(huì)減少貸款的業(yè)務(wù)量。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)投資經(jīng)濟(jì)系副主任喬志敏說(shuō)。 
　　近些年來(lái)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)一直是各大銀行爭(zhēng)奪的“肥肉”，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)亦成為各商業(yè)銀行重要的利潤(rùn)來(lái)源。另外，商業(yè)銀行的住房貸款質(zhì)量也是所有貸款種類中較好的。農(nóng)業(yè)銀行山東分行房貸處的田勇告訴記者，山東農(nóng)行自２００１年開(kāi)辟房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，發(fā)展非?？欤浇衲辏翟履?，全行房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額９１．９１億元，而不良貸款占比一直保持在各行業(yè)貸款較低水平：房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款１６１８０萬(wàn)元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)貸款的５．６０％；個(gè)人住房不良貸款余額１７２６萬(wàn)元，占全部個(gè)人住房貸款的０．２８％?！斑@些不良貸款大多數(shù)是可以消化的，借款人接著還款的可能性也很大。”田勇說(shuō)。 
　　一些商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)者對(duì)《通知》給銀行帶來(lái)的影響表示擔(dān)憂。央行的《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)商發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款?！斑@個(gè)政策也可能會(huì)有負(fù)面的影響。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的土地資源，想購(gòu)買(mǎi)作為儲(chǔ)備，但如果遇到資金短缺，按規(guī)定銀行又不能提供資金，這就很難辦，銀行也失去了好的機(jī)會(huì)?！币晃粐?guó)有商業(yè)銀行房貸產(chǎn)信貸部的工作人員告訴記者。 
　　據(jù)了解，這項(xiàng)規(guī)定是央行近年來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施的較大動(dòng)作，政策出臺(tái)前，央行曾為此進(jìn)行過(guò)一年多的調(diào)研?！皩?duì)于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，目前的主力是國(guó)有銀行，而他們一些運(yùn)作機(jī)制還不規(guī)范，公司治理結(jié)構(gòu)都還不是很完善。人民銀行的這個(gè)政策是比較負(fù)責(zé)的，而且比較及時(shí)，我們不能等到房地產(chǎn)泡沫快崩潰了才去采取動(dòng)作。”喬志敏說(shuō)。 
　　地產(chǎn)企業(yè)將上演淘汰賽 
　　“由于我國(guó)沒(méi)有開(kāi)放房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，除了銀行信貸外，沒(méi)有更多的金融工具，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部流程都離不開(kāi)銀行信貸資金的有力支持。”一家房地產(chǎn)上市公司的董秘接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。 
　　有關(guān)資料表明，在我國(guó)目前近３萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)企業(yè)中，能夠用公開(kāi)發(fā)行股票融資的企業(yè)約為３００多家，僅占１％左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)期有開(kāi)發(fā)信貸，銷售期有流動(dòng)資金信貸，此外，普遍采取期房銷售的開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)項(xiàng)目都是在利用個(gè)人按揭的資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，當(dāng)前許多公司的自有資金只有１０％時(shí)，就敢向銀行貸款９０％。 
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，上市公司中涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的達(dá)到了３４８家，占上市公司總數(shù)的２８．８６％。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)和執(zhí)行，必將拉開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整序幕，對(duì)上市公司而言，將會(huì)上演一場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱的淘汰賽，經(jīng)營(yíng)不佳的地產(chǎn)類上市公司很可能會(huì)重新考慮調(diào)整業(yè)務(wù)。 
　　“《通知》對(duì)地產(chǎn)類企業(yè)無(wú)異于上了‘緊箍咒’?！泵裆C券研究員顧麗文說(shuō)。她認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將起到調(diào)整結(jié)構(gòu)規(guī)范發(fā)展作用，一些專業(yè)化程度高、公司治理優(yōu)秀、土地資源儲(chǔ)備豐富、大股東實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)上市公司影響不大，但就目前涉足房地產(chǎn)的大多數(shù)上市公司而言，由于《通知》將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、授信額度、購(gòu)買(mǎi)力、開(kāi)發(fā)區(qū)域、銷售價(jià)格以及經(jīng)營(yíng)資金等起到極大的抑制作用，必然會(huì)嚴(yán)重影響其經(jīng)營(yíng)資金及銷售。 
　　北京城建副總經(jīng)理?xiàng)钸\(yùn)成告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，“這些措施可能會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)集中度的增加，特別是對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大?！?nbsp;
　　央行對(duì)商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款做出了嚴(yán)格規(guī)定。楊運(yùn)成說(shuō)，“目前房地產(chǎn)業(yè)的巨大利潤(rùn)主要來(lái)自于土地儲(chǔ)備及地價(jià)運(yùn)作?？梢灶A(yù)計(jì)，這些措施必將會(huì)抑制上市公司繼續(xù)投資房地產(chǎn)的熱情，特別是眾多從它們?cè)瓉?lái)各不相同的主業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)的上市公司，它們本來(lái)缺乏經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，高價(jià)置換地產(chǎn)商資產(chǎn)或高價(jià)買(mǎi)入地皮，就像追高買(mǎi)入股票一樣，不少‘深度’套牢，加之資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)較高、土地儲(chǔ)備又不多，銀行一旦收緊房地產(chǎn)貸款銀根，打擊可想而知，個(gè)別得不到銀行貸款的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)由于資金鏈斷裂，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就會(huì)成為爛尾樓，投資自然也化為泡影。” 
　　“資金實(shí)力不夠的小企業(yè)可能被淘汰出局。但中國(guó)地方這么大，小企業(yè)應(yīng)該能找到一些中小城市的合適的項(xiàng)目。這與有錢(qián)開(kāi)大飯館，沒(méi)錢(qián)開(kāi)小飯店道理一樣?！眴讨久粽f(shuō)，“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)融資渠道應(yīng)該多元化。如北京、上海等地開(kāi)放的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，需求很旺盛?！?nbsp;
　　消費(fèi)者期待政策細(xì)化 
　　“我支付了首付款之后，余款要通過(guò)銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在央行有了通知，銀行沒(méi)有再向未封頂?shù)臉潜P(pán)發(fā)放貸款。我這種情況怎么處理？”在京城一家文化公司上班的余芬小姐剛剛購(gòu)買(mǎi)了第一套房子。她目前還沒(méi)有接到房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的通知，很是焦急。 
　　而央行的政策中提出的“高檔住房”等如何來(lái)界定讓人關(guān)注。農(nóng)行山東分行的田勇說(shuō)：“央行的通知沒(méi)有對(duì)高檔住房做一個(gè)定義，掌握起來(lái)有一定難度，是從面積上區(qū)分，還是從裝修標(biāo)準(zhǔn)上區(qū)分？在濟(jì)南市場(chǎng)上房?jī)r(jià)主要是位置決定的，比如有的別墅價(jià)格才２０００多元／平方米，這算不算高檔？” 
　　此外，“二次購(gòu)房”的模糊概念，也令執(zhí)行者難以把握統(tǒng)一尺度。“自己已有一套住房，如果第二次購(gòu)買(mǎi)使用家人名義，那么是否可以合理避開(kāi)即將攀升的利率？” 
　　更多的普通消費(fèi)者還是對(duì)政策表示了歡迎?！罢叱雠_(tái)后，交了首付款，我可以在看到樓盤(pán)踏踏實(shí)實(shí)起來(lái)之后才辦按揭手續(xù)；如果對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)量不滿意的話，還可以退。這就簡(jiǎn)單多了?！币晃毁?gòu)房者告訴記者。