美國房價暴跌 全球受何影響
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時間：2007-08-30 14:54:00
聚焦美國出現１５年來最嚴重房價跌勢
據路透社和美國密歇根大學最新公布的一項本月聯合調查結果，美國近四分之一的房屋所有者報告，其房產在過去一年中出現貶值。這是自１９９２年以來美國出現的最嚴重的房價普跌態(tài)勢。
這份消費者調查還顯示，盡管房地產市場已經疲軟，但仍有１８％的受訪者預期自有房產會在未來一年中貶值。而房產過去一年已經貶值的所有者認為，其房價未來下跌幅度會更大。
調查負責人理查德·柯廷說，從全美范圍看，西部和東北部地區(qū)的房產，尤其是高檔住宅（價值３０萬美元或以上）過去一年的貶值幅度最大。
數據表明，美國西部地區(qū)有３３％的被調查者報告其住宅貶值，東北部、中西部和南部的人數比例分別為２３％、１８％和１５％。在未來預期上，西部和東北部地區(qū)２１％的被調查者認為其住宅未來一年會貶值，而在南部，這一比例僅為１０％。
調查預測，由于未來借貸門檻和成本將提高，再融資將受到影響，房產財富對消費支出的貢獻將下降。
美國四大銀行２２日宣布，各自向美國聯邦儲備委員會借款５億美元，共計２０億美元。
高調宣布借款計劃同時，四家銀行解釋，自身資金流動不成問題，借款之舉意在刺激近來萎縮的信貸市場、挽救市場信心。
受房地產次級抵押貸款不良債務影響，美國股市近一個月來大幅震蕩，信貸市場萎縮，嚴重打擊市場信心。經濟學家擔心，市場信心持續(xù)低迷會減少投資活動，美國經濟可能因此全面降溫。
受四大銀行借款消息鼓舞，美國股票和債券市場當日傳出利好消息，全球各主要股市２３日穩(wěn)中有升。
雖然金融市場略顯平穩(wěn)，美國次貸危機風暴遠未平息。就在２２日，包括匯豐銀行在內的多家金融機構宣布裁員，以減少投資美國次貸市場造成的損失。而美聯儲２７日也通過其下屬的紐約聯邦儲備銀行，再次向金融系統(tǒng)注入資金９５億美元，以進一步增加市場的流動性，防止信貸危機惡化。
突破禁忌四大銀行借款２０億
美國四大銀行借款２０億，引人關注的是姿態(tài)，而非具體數額。銀行舉債向來為業(yè)中忌諱，四大銀行為挽救市場信心突破禁忌，次貸危機“殺傷力”可見一斑。
這４家銀行是美國銀行、花旗銀行、摩根大通公司和美聯銀行，以美聯儲１７日
降至５．７５％的貼現率各借款５億美元。
不到一個星期之前，歐洲主要銀行德意志銀行也以同樣貼現率向美聯儲借款，但沒有公布借款金額。
借款的５家銀行聲明，自身沒有資金不足問題，也能夠以更優(yōu)惠的條件從其他渠道借款。它們說，以貼現率向美聯儲借款，是為了重振市場信心、帶動金融市場走出次貸危機陰影。
自７月底以來，美國股市在次貸危機沖擊下多次震蕩，在８月９日引起世界主要股市波動。由于擔心次貸危機擴大，投資者收緊投資、信貸市場萎縮，市場流動性隨之下降。除了少數信用可靠的一流企業(yè)，其他企業(yè)難以籌資發(fā)展。
為穩(wěn)定金融市場，美聯儲自９日以來已經注入１３００億美元救市，并在１７日將貼現率下調０．５個百分點至５．７５％。
貼現率是商業(yè)銀行向聯邦儲備銀行舉借短期貸款的利率。美聯儲期望，下調貼現率能幫助信貸市場克服因次貸危機引發(fā)的流動不足。
雷曼兄弟公司資深經濟師德魯·馬圖什說，四大銀行借款的舉動“好像一出編排好的演出，以示對美聯儲下調貼現率、穩(wěn)定市場的支持”。
紐約的市場分析人士羅伯特·阿爾貝特松認為，四大銀行借款可能形成有利的市場心理，令更多有需要的銀行勇于向美聯儲借款，從而保證市場流動性。
他說：“可能形成如下市場心理，即當有銀行需要以貼現率借款卻顧慮有關禁忌時，它們可以這樣想：‘花旗不也這樣做了嗎？’”
過去，只有經營困難的銀行才愿意以貼現率向美聯儲借款。一旦接受這種短期貸款優(yōu)惠利率，貸款銀行必須遵從美聯儲附加的監(jiān)管措施，更會被視作實力不濟、影響銀行形象。
盡管美聯儲在２００３年放寬有關監(jiān)管措施，仍未打破上述禁忌。美國國民城市銀行經濟分析師理查德·德凱薩說：“美聯儲一直竭力打破這種看法。”
風暴暫緩投資者信心尚未恢復
四大銀行宣布借款當天，美國股票和債券市場也傳出利好消息，過去幾個星期橫掃金融市場的次貸危機風暴終于略有緩和。
紐約股市２３日以漲勢收盤。２２日收盤時，紐約股市道瓊斯指數上升１４５．２７點，收于１３２３６．１３點，上漲幅度１．１１％。標準普爾５００指數也上揚１．１７％，收于１４６４．０７點。
當天，拋售美國短期國庫券的投資者增多，拉動收益上升至３．６６％，高于２０日２．５１％的收益率。１０年期的長期國庫券也出售增多，收益率增長至４．６５％，比前一天高出０．０６個百分點。
次貸危機嚴重之時，投資者對股市前景持悲觀態(tài)度，紛紛轉移資金購買短期及中長期國庫券，希望降低風險的同時也拉低收益率。
證券公司Ａ．Ｇ．Ｅｄｗａｒｄｓ＆Ｓｏｎｓ股票分析師斯科特·雷恩認為，國庫券拋售增多及股市上漲顯示，一些投資者逐漸恢復對股市信心。
他說：“這讓市場略感寬慰，投資者終于不再只考慮低風險的債券產品?！?br>
路透社財經記者麥德倫·里德報道，紐約股市２２日表現是“美聯儲１７日調低貼現率以來華爾街股市第一次有實質意義的上漲”。他認為，紐約股市１７日、２０日和２１日都以上漲收盤，但單日內交易仍然起伏不定。
全球主要股市２３日表現良好。英國倫敦、法國巴黎和德國法蘭克福股市開盤走高。日本東京股市收盤時漲幅為２．６％，指標股指日經２２５指數上升４１５．６８點，收于１６３１６．３２點。
日本銀行２３日發(fā)表聲明，鑒于美國和世界主要股市近來震蕩，日本將維持利率不變。日元對美元匯率當天下跌，顯示以日元為工具的套利交易有所復蘇。
然而，不少分析人士認為，如今下結論為時過早。證券公司ＲＢＳＧｒｅｅｎｗｉｃｈＣａｐｉｔａｌ高級經濟分析師米歇爾·吉拉德認為，投資者信心尚未恢復，“人們還處在觀望狀態(tài)”。
吉拉德說：“當然，今天（２２日）看起來穩(wěn)定多了……但還遠不是人們長舒一口氣并說動蕩已過去的時候。”
由于美國舊房銷售量持續(xù)下降引發(fā)投資者對美國經濟增長前景的擔心，２７日紐約股市三大股指下跌。當天紐約股市收盤時，道瓊斯３０種工業(yè)股票平均價格指數比前一個交易日下跌５６．７４點，收于１３３２２．１３點，跌幅為０．４２％。標準普爾５００種股票指數下跌１２．５８點，收于１４６６．７９點，跌幅為０．８５％。以技術股為主的納斯達克綜合指數下跌１５．４４點，收于２５６１．２５點，跌幅為０．６０％。
當天歐洲主要股市則漲跌互見。法蘭克福股市ＤＡＸ指數下跌０．２８％，收于７４８５．９９點。巴黎股市ＣＡＣ４０指數上漲０．３８％，收于５５９０．５４點。
流血依舊危機還在繼續(xù)發(fā)酵
次貸危機在金融市場引起的震蕩逐漸平復，次貸市場的傷口仍在流血。
據英國《金融時報》２７日報道，今年上半年美國消費者信用卡違約率同比大幅增加了三成。經濟學家認為，美國次級抵押貸款市場危機有可能進一步向信用卡、車貸等其他信貸市場蔓延。
今年上半年，美國信用卡公司注銷了４．５８％的信用卡賬單，比去年同期增加了３０％。此外，逾期付款的情況也有所增加，反映持卡人償還意愿和能力的季度還款率也出現４年來首次下降。
美林證券的統(tǒng)計數字顯示，全美５月和６月的信用卡余額（即持卡人的應還款金額）增長率按年率計算達到１１％，是５年來的最高增速。美林證券分析師羅森博格認為，鑒于美國零售數字并沒有出現快速增長，信用卡余額快速上升的原因可能是，部分陷入困境的次級住房抵押貸款者采用拆東墻補西墻的辦法來保住住房。
此外，統(tǒng)計顯示，目前美國汽車經銷商的車貸壞賬率達２．７３％，創(chuàng)１０年來新高，違約者同樣很可能是陷入困境的次級住房抵押貸款者。
美聯儲主席伯南克曾表示，次級抵押貸款市場造成的損失，估計在５００億到１０００億美元之間。
路透社報道數據顯示，自１６日以來，與美國房地產業(yè)相關企業(yè)已經裁員１２６００人。
過去一個月的股市動蕩顯示，次貸危機最終蔓延到華爾街。更令經濟學家擔心的是，如果不及時化解，這場危機還將影響美國經濟。
正如美國民主黨參議員查爾斯·舒默所言，次貸危機“最終傷害的將不只是失去房屋的普通家庭，家庭、社區(qū)和宏觀經濟都可能遭受嚴重打擊”。
真正的問題在于，次級債危機可能演化為一場殃及全球金融市場的信用危機。擁有次級債最多的是對沖基金、發(fā)放住房貸款的商業(yè)銀行等，已經出現的次貸危機也會引發(fā)投資者對風險的廣泛重估，因為不知道這些次貸壞賬到底在誰手里，也不知道損失是否預示著其他的風險，因此其結果將是一場信用危機。而一旦投資者開始規(guī)避風險，爭相拋售手中的金融產品，則會造成更大的損失。因為與次級債危機可能直接導致的有限損失相比，全球股票、債券、其他證券和銀行貸款的規(guī)模要大得多，據ＩＭＦ的統(tǒng)計，全球金融市場的總規(guī)模達到了１６５萬億美元，美國就有近５０萬美元。悲觀的論調也因此認為，在全球資本市場聯系緊密的今天，這種信用危機可能會使市場喪失信心，導致信貸緊縮，并最終成為這一輪全球繁榮的終結者。這一預言當然還有待驗證，但全球金融市場正在積聚的風險確實已應引起各國監(jiān)管部門的高度重視。
鏈接不良信貸甚于恐怖主義
美國全國實業(yè)經濟學協會２７日公布的一項民意調查顯示，在美國人心中，不良信貸已經超越恐怖主義，成為經濟發(fā)展面臨的最大直接威脅。
全國實業(yè)經濟學協會對其２５８名成員開展的調查顯示，借貸人還貸能力萎縮、今年貸款市場震蕩成為最關心的話題。受調查者認為，不良信貸問題在短期內對經濟的影響超過了恐怖主義威脅。
調查還顯示，３２％的受訪者把拖欠貸款、過多債務作為短期內影響經濟的首要因素，只有２０％的人把國防和恐怖主義列為首要因素。對不良貸款的關注還超過汽油價格、通脹和政府支出等因素。
美面臨“９·１１”后最大衰退風險
美國前財政部長拉里·薩默斯２６日說，認為美國金融市場危機已經過去為時太早，相反，美國出現經濟衰退的幾率已大為增加。
薩默斯是接受美國廣播公司采訪時作上述表示的。他說，雖然美聯儲的干預緩解了次貸危機引起的金融市場拋售壓力，但是，美國經濟目前面臨的衰退風險卻是２００１年“９·１１”事件以來最高的。
他批評美國政府沒有通過由政府支持的抵押貸款機構及時幫助那些面臨償債困難的房主，而僅僅把關注點放在了那些濫發(fā)貸款的放貸公司上。
人物斯蒂格利茨：次貸危機與格林斯潘有關
世界銀行前負責經濟發(fā)展的高級副行長兼首席經濟學家、諾貝爾經濟學獎獲得者美國人約瑟夫·斯蒂格利茨日前在法國《回聲報》上發(fā)表文章指出，美國當前的次級抵押貸款市場危機與美聯儲前主席格林斯潘在任時實行的政策有關。
文章說，一切源于２００１年的美國經濟衰退。布什總統(tǒng)在格林斯潘支持下推行令富人受益的減稅政策，但沒能使美國走出網絡泡沫破滅帶來的經濟衰退。美聯儲為了促進經濟增長和就業(yè)，除了降低利率別無他法。但是，上世紀９０年代的過度投資是經濟衰退的一大原因，所以降低利率沒有極大地刺激投資，美國經濟雖然繁榮起來，主要是因為美國家庭更多地貸款買房和負債消費。而且，由于低利率促進了房地產業(yè)的持續(xù)繁榮，美國人對自己不斷增長的債務負擔一直不以為意。
斯蒂格利茨最后總結說，有句話用在格林斯潘身上很合適：斯人已去，遺害猶在。
觀察中國炒房者悠著點
美次級債危機源于房地產市場的過度膨脹和大量貸款炒房。對于中國的炒房者來說，也要“盛市思危”，警惕房地產投機中蘊含的風險。
美國樓市開始衰退
從９·１１以后，美國為了刺激經濟增長，連續(xù)１３次降低利率，房地產市場受到激勵開始迅速膨脹，炒房投資盛極一時。美國平均房價２００３年－２００６年四年漲幅超過５０％，１９９５年－２００６年房價翻了一番多。
受到利益驅動，一些收入不高、有不良信用記錄的人也申請貸款買房。銀行為了獲取較高貸款利率，降低了住房貸款門檻。即使借款人還不起貸款，也可以變賣其房屋，由于房價迅速上漲，炒房者和銀行依然有利可圖。
但誰也沒有料到，去年底美國房地產市場開始衰退，去年三季度至今房價又下跌超過１０％。房價下跌，炒房者利益鏈條斷裂，貸款還不上，變賣房產又面臨損失，次級貸款風險開始暴露。
炒房者宜量力而行
這場鬧得沸沸揚揚的危機中，利益受到損害的不僅是全球資本市場的投資者。由于房地產價格下跌過快，去年進入市場的美國炒房者基本上全部都是虧損。即使是２００５年及以前的炒房者，考慮到美國５％以上的利率水平，資金成本也很高。而且，房地產市場衰退、銷售量下降，都影響到炒房者未來的收益，房產價值可能不斷“縮水”。
這樣的情況我國的房地產投資者應該也不陌生。就在２００５年上海房地產價格大漲兩年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。隨后調控政策出臺，上海房價率先大跌，６月上海房屋成交均價曾日跌１４２６元／平方米。有的炒房者說，“眼睜睜看著首付跌沒了?！?br>
盡管目前我國整體房價仍一路上漲，看不到下跌的跡象，但是炒房者、尤其是貸款炒房者不能不警惕。美國次級債危機爆發(fā)前也并沒有跡象，房地產銷售年還是欣欣向榮，突然之間危機就擴散開。市場信心一旦喪失，泡沫頃刻間破裂，房價迅速下跌。
我國目前已經進入加息周期，去年開始央行連續(xù)五次加息，貸款利率也在抬高。尤其是到了明年初，銀行開始執(zhí)行新的貸款利率，今年三次加息一次性釋放，部分炒房者貸款成本將一次提高０．４６％。而目前機構普遍預計加息還會繼續(xù)。
信息來源：新華社
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