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　　2006年5月29日，中國國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，該《意見》的主要說法被稱為“國六條”。

　　而隨著“國六條”的出臺，房地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控正式進入實質(zhì)性階段，而這對欲進入中國房地產(chǎn)業(yè)的外資來講，很可能又是一輪機會？

　　引發(fā)“第二波”炒作？

　　“國六條”中“重點發(fā)展中工價位普通商品住房”和“有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”的提出，使得一些高檔房地產(chǎn)項目的融資渠道局限性加大。

　　而縱觀這幾年外資進入中國房地產(chǎn)市場的情況，一線城市的商用物業(yè)由于投資回報率較高，成了外資青睞的對象，因此“國六條”的出臺，為外資進入中國的市場提供了更大的空間?；蛘哒f，這次宏觀調(diào)控，絕對有可能創(chuàng)造外資在中國房地產(chǎn)市場的第二波投資機會。

　　總體而言，外資機構對內(nèi)地的房地產(chǎn)市場還是很有信心的。不久前，日語版的《經(jīng)濟學人》刊登一條消息稱，目前中國內(nèi)地城市人均住宅面積為26平方米。盡管這個數(shù)字在統(tǒng)計方面還存在一些誤差，但這是1980年中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積的5倍多。全世界過去200余年工業(yè)化和城市化歷史上，沒有一個國家有過這樣的事。

　　一些專家表示，這個數(shù)字后面還有一個不可忽略的權數(shù)——1980年中國城鎮(zhèn)居民為1.9億人，今天中國城鎮(zhèn)居民為5.4億人，房地產(chǎn)取得這樣的增長是驚人的也是可以理解的。

　　倫敦政治經(jīng)濟學院建筑與城市規(guī)劃系數(shù)教授伯戴特認為：“如今在中國部分地區(qū)，建設規(guī)模之大是我們從來沒有見過的。更重要的是，這是過去50到100年間，中國發(fā)展最快的時候?！?br>
　　現(xiàn)在想進入中國市場的海外資金規(guī)模巨大。據(jù)解，現(xiàn)在想進入中國商用物業(yè)市場的外資有幾千億資金，其中真正有興趣投資的至少300億-400億，這個數(shù)目絕對是可觀的。

　　對此，今年5月31日，摩根斯坦利執(zhí)行董事Garth Peterson在上海的一個高端商業(yè)地產(chǎn)論壇上坦言：“到目前為止境外投資者還沒有大規(guī)模進入中國地產(chǎn)。”

　　泡沫下的投資或投機

　　當歐美等西方媒體在報道中國房地產(chǎn)“泡沫”的同時，卻驚奇地發(fā)現(xiàn)外國資本正在加快進入中國房地產(chǎn)市場。近年英國廣播公司經(jīng)常邀請專家探討中國的住房問題，許多專家認為，國際熱錢流入已經(jīng)和中國儲蓄利率低、物業(yè)稅制度不健全一起成為拉動房價上漲的三個重要因素。

　　今年第一季度至少有5億美元投入到了中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。其中約有50%資金投入北京，43%投到上海，其余資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等二線城市。

　　令人費解的是，當摩根斯坦利的研究部門稱中國房地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”時，該公司的投資部門卻悄悄進入中國。據(jù)《紐約時報》報道，摩根斯坦利2005年在上海購買了價值7億美元的商業(yè)地產(chǎn)。

　　今年首季度，北京寫字樓市場出現(xiàn)了兩宗涉及外資的整售交易。一是亞洲國際金融投資有限公司以約2.7億美元的價格購置了位于東二環(huán)路沿線華普中心的兩幢寫字樓；二是日本基金Replus購置了中央商務區(qū)華貿(mào)中心兩座尚未完工的辦公樓，售價未予透露，據(jù)業(yè)界保守估計，成交價格在28億元人民幣以上。據(jù)了解，還有類似的購買正在洽談之中。

　　另據(jù)中介代理機構仲量聯(lián)行的統(tǒng)計顯示，一季度，外資在上海房地產(chǎn)投資市場投資放量，成交金額已超過去年總量的一半，海外基金在一定程度上影響了上海今年一季度的房地產(chǎn)走勢。

　　在政府連續(xù)“重拳”調(diào)控之下，規(guī)模和資本額較小的民營地產(chǎn)發(fā)展商遭到了不小的打擊，對外資來講，價格談判的空間便擴大了，亞洲區(qū)內(nèi)日趨成熟的房地產(chǎn)證券化退出機制，讓外商可以通過境外市場套現(xiàn)其在國內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)項目投資。這些因素是觸發(fā)外商大舉進入國內(nèi)市場的先決條件，而這些先決條件正在逐一實現(xiàn)。

　　國內(nèi)目前的資產(chǎn)證券化還處于一個剛起步的階段，企業(yè)融資市場產(chǎn)品過于單一。在宏觀調(diào)控和針對房地產(chǎn)發(fā)展的一些新的條例的限制下，部分的民營發(fā)展商在資金方面產(chǎn)生缺口，這些缺口沒有辦法再以貸款的形式進入填補，這也是觸發(fā)部分外資對國內(nèi)商業(yè)性房地產(chǎn)收購的一個契機。

　　一旦外資撤離

　　有專家分析認為，外資大舉進入樓市緣于對人民幣升值預期，一旦認為升值空間已經(jīng)見頂，就會出現(xiàn)集體撤離，那時會使中國經(jīng)濟面臨艱難的調(diào)整。

　　境外投資機構大舉進入樓市的危害之一就是可能加劇房地產(chǎn)泡沫。

　　中國臺灣和香港等地的“樓災”歷史顯示，“點火-吹泡—吸血—撤退”是外資炒樓的一貫軌跡。而且，全球熱錢的“長相”是一樣的：有利則萬馬奔騰而來，卷起千重浪花；無利則呼嘯而去，不帶走一片云彩。到那時如夢方醒、收拾殘局的只有國內(nèi)跟風者。

　　日本樓市為此低迷了15年，臺灣下跌了13年，香港陣痛了6年。

　　國家外匯管理局資料顯示，去年外資機構在內(nèi)地收購房總額達34億美元，從境外流入的僑匯達174億美元。而僑匯流入劇增的上海、浙江的房價波動，明顯比流入增幅平穩(wěn)的廣東、福建要大。

　　最先提出中國房地產(chǎn)“泡沫論”的是摩根斯坦利的經(jīng)濟分析師。該公司首席經(jīng)濟學家史蒂芬·羅奇普認為：“目前2/3國家和地區(qū)正面臨房地產(chǎn)泡沫危機，……在所有房地產(chǎn)泡沫國家和地區(qū)中，中國排第一?！?br>
　　其實，外資在中國房地產(chǎn)業(yè)的投入資金還是遠遠低于內(nèi)資企業(yè)，因此不可以認為中國房地產(chǎn)泡沫，都是直接由外資引起的，但外資肯定是有推波助瀾的影響。

　　作者：顧列銘　聯(lián)合傳媒集團CEO
　　商務部研究院 《中國外資》2006年第8期