次貸危機蔓延 房地產金融路向何方
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時間：2008-04-09 08:27:00
房地產金融路向何方
-本報記者 謝麗佳
美國次貸危機的“殺傷力”仍在持續(xù)釋放，越來越多的國際金融機構瀕臨倒閉，對可能引發(fā)的全球性金融危機，各國都在積極籌措應對。在這個關鍵時刻，中國如何能夠獨善其身？房地產金融到底應當何去何從？中國經濟時報記者采訪中國人民銀行研究局研究員鄒平座，以期探究解決、發(fā)展之道。
結構性泡沫與供給不足
鄒平座告訴記者，對于房地產，學界和管理層有三種觀點：一是房價過高，有明顯的資產泡沫，金融政策應當從緊；二是認為房地產有局部泡沫，結構性問題比較突出，應當加強監(jiān)管，有保有壓，維護房地產價格和房地產金融市場的穩(wěn)定；第三則認為房地產市場不存在泡沫，價格還有上漲空間，金融政策應適當支持其進一步發(fā)展。
“弄清這個問題主要看房地產金融市場的需求是不是有效需求。”鄒平座表示，經濟學中的有效需求是指具有購買力的需求，對于房地產信貸而言則是購房者具有還本付息的能力。如果有還本付息的能力，房地產金融市場就不存在泡沫問題，反之就存在泡沫。
那么，中國的眾多購房者是否具有還本付息的能力？我們可以將其分為三類：消費者、投資者、投機者，以進行分析。
消費者來自各種階層，國家機關和國家企事業(yè)單位的人收入較穩(wěn)定，一般有還款能力，只要不是買房投資和投機，一般能還上房貸；其他企事業(yè)單位的人就難說了，其收入不固定，隨時可能失業(yè)或下崗，一旦如此，就失去了還款來源，特別是經濟不景氣的時候，就會形成系統(tǒng)性風險。
鄒平座認為，只要中國不出現(xiàn)較大的經濟衰退，總體來講，對于消費者的貸款風險是較小的。另外，中國政府逐步建立的住房保障體系基本上是為這類人建立，其背后還有國家財政的支持。
投資者如果用自有資金購房，這與房地產金融沒有關系，不過，會推高房價。如果用自己平時的現(xiàn)金流進行投資，另外還申請銀行貸款，風險就比較大了。比如有的人一部分錢在股市，一部分錢買房子，當股市暴跌，他們的需求就變成了無效需求；還有一部分人投資實業(yè)，當企業(yè)失敗時，也喪失還款來源。
至于投機者的貸款不能用信用進行支持。因為他們把自身的投機風險轉嫁給了銀行。
這樣就有了結論，房地產金融中存在結構性泡沫，同時也存在結構性供給不足，解決的辦法是優(yōu)化房地產金融結構，增加有效供給，壓縮不合理需求。
高房價的合理與非合理因素
“為什么中國的房價持續(xù)上漲，房價收入比高于其他國家？這里面有合理因素，也有不合理因素?！编u平座指出，第一個合理因素是中國經濟的高增長增加了人們對未來收入的預期，從而增加了還款的信心。這樣未來的現(xiàn)金流量估計多了，“市盈率”就高了，房價收入比也就高了。
第二是中國人口多，住房需求太大了。中國眾多的人口是其不同于其他國家的大國情。一方面人口多，低收入人群多，待業(yè)者多，說明中國經濟發(fā)展空間很大，只要這些人達到小康標準，可想而知，中國需要多少住房；另一方面這些人很多還買不起房子，需要政府的轉移支付。所以，對中國房價的判斷，要抓住這個問題。
第三，中國雖大，但人均土地只是美國的1／25，所以房價高。而且最近農產品(22.80,0.82,3.73%,吧)上漲，說明農業(yè)用地不能再更多地用于改善住房，土地的邊際成本在上升，吃和住在互相爭奪土地。
第四是中國的文化——中國人講究成家立業(yè)，中國人只要有錢買房就不會去租房，因此，中國住房的私有化率在全世界最高。
第五，人民幣升值一方面增加了國內房價的投資價值，另一方面也刺激外國人到中國置業(yè)，以保值、賺錢。
第六是目前物價上漲，房子的成本高了，價格就會漲。同時，物價上漲，儲蓄又是負利率，房子也可以保值。所以，通脹也是房價上漲的一個重要原因。
第七是中國巨大的城鄉(xiāng)結構的變革。未來還有很多農民通過各種渠道到城市生活，住房需求十分巨大。
第八是中國人的金融觀念在轉變，開始注重財產性收入。這個因素估計也不小。
上述八個合理因素都是中國經濟轉軌時期特有的現(xiàn)象。然而，不可否認，高房價背后也存在一些不合理的因素。
其一，不合理的心理預期形成投資和投機的增加，這是泡沫的根源。
其二是房地產貸款發(fā)展過快，各種違規(guī)問題也不少，假按揭、假再按揭和假轉按揭等各種違規(guī)貸款助長了房價的不正常上漲，這些貸款要堅決管住。
因此，我們得出一個重要結論，房地產金融應當實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，要優(yōu)化房地產金融結構，一方面支持百姓正常的安居樂業(yè)的住房需求，另一方面要合規(guī)管理，不能向投機者發(fā)放貸款，也不能出現(xiàn)違規(guī)貸款，更不能內外勾結，大炒房地產，提高房地產貸款的風險管理水平。
房地產業(yè)仍受信貸支持
鄒平座認為，中國能夠從1989年以來實現(xiàn)近20年的高增長和低通脹，與房地產改革和資本市場改革關系很深。
1989年前后，中國大量儲蓄積于銀行，在供應不足的經濟環(huán)境中發(fā)生了較為嚴重的通貨膨脹。當時很多人認為中國經濟已經病入膏肓，但是中國政府隨后推行了住房改革和產權改革，使大量貨幣購買房地產和股票，讓物價得到了長期的穩(wěn)定。
經過20年的發(fā)展，中國的房地產市場和資本市場已經較為強大，有些人開始抱怨房地產和股市，好像它們是通貨膨脹的罪人。事實正好相反，當前仍要繼續(xù)發(fā)揮它們在吸納購買力方面的作用，在具體做法上要有所提高和創(chuàng)新。
對于房地產市場仍然要大力發(fā)展，要增加房地產市場的層次，優(yōu)化房地產市場的結構。一個穩(wěn)定健康的房地產市場可以吸納大量的流動性。
促進房地產金融健康發(fā)展
那么，金融業(yè)如何支持房地產業(yè)的發(fā)展？如何實現(xiàn)房地產金融業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展呢？
鄒平座表示，房地產金融未來的工作主要將側重以下幾方面：一是優(yōu)化房地產金融結構。發(fā)展直接融資，使房地產企業(yè)通過資本市場、信托、資產證券化等方式籌集資金。
對房地產金融產品進行科學分類，支持風險小有效益的信貸項目。當前要積極配合國家的房地產政策，支持中小戶型項目和消費信貸，支持政府的住房保障系統(tǒng)的建設。對房地產企業(yè)要進行嚴格的信用評級，支持信譽好、效益好、資本充足和有發(fā)展前景企業(yè)的發(fā)展。
優(yōu)化房地產信貸結構，降低不良貸款比例，增強金融支持房地產的力度，杜絕各種內外勾結貸款、人情貸款。不能一刀切，不能急剎車。要有保有壓，有增有減。
二是提高房地產金融的效率。建立健全有效的房地產信息管理系統(tǒng)，要摸清房地產企業(yè)的真實成本和利潤，及各企業(yè)的真實信用情況；認真把握貸款客戶的真實情況，發(fā)揮中國人民銀行征信系統(tǒng)的作用，各行相互合作，建立先進的房地產業(yè)管理的技術系統(tǒng)和新的模式。
三是加強科學監(jiān)管和內部風險管理，確保房地產金融的安全。
房地產金融事關金融安全大局。監(jiān)管部門要建立科學有效的房地產金融安全網，把現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查、定期和不定期檢查、會計檢查與信貸檢查等各種科學的方式相互結合。
四是加強房地產金融政策的科學性和預見性，維護國家金融安全。
鄒平座指出，次貸危機直接打擊了美國房地產行業(yè)，房地產市場下滑將從消費和投資兩個渠道來抑制總需求，很可能促使其GDP在2008年前兩個季度出現(xiàn)負增長。
摩根士丹利全球首席經濟學家羅奇在《財富》雜志上撰文指出，經歷次貸危機后，美國貨幣當局應意識到，忽視資產市場與宏觀經濟間的關系是一種政策失誤。
“我們從美國的房地產金融問題中吸取的教訓應當是非常深刻的。”鄒平座表示，在通脹背景下，經濟增長可能會放緩以及股票下跌形成的財富負效應當引起足夠重視。國內各個市場是相互連接的，不能孤立地看市場。要防止資產泡沫，更要防止金融風險。
信息來源：中國經濟時報
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