10月24日南開大學(xué)發(fā)布的“住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)”顯示，對(duì)于全國(guó)70個(gè)大中城市來(lái)說(shuō)，在過去5年的時(shí)間里，住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。該指數(shù)顯示，2015年住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)排名，最高風(fēng)險(xiǎn)前十個(gè)城市是，深圳、北京、上海、牡丹江、廣州、南寧、昆明、襄陽(yáng)、錦州及合肥。
也就是說(shuō)，深圳的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)全國(guó)最高，其次是北京。從總體來(lái)說(shuō)，住房?jī)r(jià)格越高的城市，其住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)就越高。而這些城市又主要集中在一線城市。如果這些城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么這些城市的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)繼續(xù)上升。
至于住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較高的其他城市，主要表現(xiàn)是那些城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，但房?jī)r(jià)上漲較快的城市，這些城市房?jī)r(jià)主要特征是房?jī)r(jià)收入比過高。比如襄陽(yáng)、牡丹江、錦州等。在 這些城市，總體房?jī)r(jià)水平與其他城市相比可能不會(huì)太高，但這些城市房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲較高，及住房供應(yīng)量過多，從而使得這些城市的住房過剩十分嚴(yán)重，房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)自然升高。
還有，從2014年開始，政府采取了一系列救房地產(chǎn)的政策，比如人民銀行連續(xù)降息6次、5次降準(zhǔn)，以及采取其他各種稅收優(yōu)惠政策、政府補(bǔ)助政策等。這些政策使得不少城市的房地產(chǎn)從今年5月開始好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了一線城市及二線城市（南京、蘇州、南昌等）房地產(chǎn)需求在政策刺激下開始集中釋放，房地產(chǎn)的銷售量及價(jià)格又開始回暖。而且這些城市可能隨前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，隨著中國(guó)央行的降息降準(zhǔn)等政策推出，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格可能在未來(lái)幾個(gè)月再次上漲。在這種情況下，這些城市的住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步上升。
但是，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的背后，是政府所推出的救市政策不斷的刺激，是嚴(yán)重透支當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越來(lái)越高。因?yàn)?，同策咨詢研究部調(diào)查結(jié)果顯示，2010年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房每戶平均住房已經(jīng)達(dá)到了一間。這就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本上達(dá)到平衡，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增量住房將遞減，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入存量住房時(shí)代。
因?yàn)椋彤?dāng)前中國(guó)政府房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策來(lái)看，已經(jīng)把重點(diǎn)放在持有一套以上居民的住房購(gòu)買上。2014年930住房信貸優(yōu)惠政策，就是鼓勵(lì)持有一套以上住房的居民只要還清銀行住房貸款就能夠享受購(gòu)買首套住房的各種信貸優(yōu)惠條件。因?yàn)?，在政府看?lái)，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的情況下，只有這些持有一套以上住房的居民才有能力進(jìn)入住房市場(chǎng)。而在銀行看來(lái)，這些持有一套住房以上的居民購(gòu)買住房風(fēng)險(xiǎn)最低。面對(duì)于那些真正購(gòu)買首套住房的居民來(lái)說(shuō)，不僅沒有能力進(jìn)入當(dāng)前高房?jī)r(jià)的住房市場(chǎng)，而且即使硬著頭皮進(jìn)入，也存在較高的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
但是，持有一套以上住房居民還清貸款后再進(jìn)入住房市場(chǎng)，他們購(gòu)買住房的目的是什么？真正的是要改善其住房條件嗎？應(yīng)該不是，更主要是他們預(yù)期購(gòu)買這些高價(jià)格住房后能夠以更高的價(jià)格賣出。他們購(gòu)買的目的是為了賣。所以這種需求更多的是投資需求而不是住房消費(fèi)需求。
現(xiàn)在的問題，這些持有一套以上住房的居民利用優(yōu)惠條件進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房，購(gòu)買之后希望能夠以更高的價(jià)格賣出。如果有人來(lái)接手，那么這種投資需求會(huì)持續(xù)下去。如果沒有人來(lái)接手，那么這種投資需求交易不可持續(xù)下去。現(xiàn)在政府的救市政策已經(jīng)把這些住房投資者引誘進(jìn)入了市場(chǎng)，那么政府能否推出新的優(yōu)惠政策再找一波接手這些住房的購(gòu)買者就不容易了。這就是當(dāng)前一些城市的住房繁榮是嚴(yán)重透支未來(lái)需求的關(guān)鍵所在。
而當(dāng)這波住房的繁榮出現(xiàn)后，不僅現(xiàn)有的住房庫(kù)存沒有消化完，而且還會(huì)刺激大量的住房供給出現(xiàn)。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要有暴利，就不存在住房供給不足的問題。如果當(dāng)前住房繁榮是嚴(yán)重透支未來(lái)需求，如果當(dāng)前的住房繁榮會(huì)刺激住房供給再次增加，那么這種住房繁榮后面，一定會(huì)潛伏中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新危機(jī)。有人預(yù)測(cè)，中國(guó)這場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新危機(jī)就可能在2016年爆發(fā)，隨之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將陷入新的一輪調(diào)整周期。
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