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　　房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困境有望緩解
　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局昨日公布了一攬子利好房地產(chǎn)政策。專家們表示，政策出臺(tái)將一定程度上緩解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的困境，但房地產(chǎn)業(yè)的寒冬絕不會(huì)就此遠(yuǎn)去。專家們同時(shí)指出，此次救市并不是救房價(jià)，政策目標(biāo)主要是為了促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
　　"兩難"的救市政策
　　據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，至少80%以上的受訪者反對(duì)國家出臺(tái)救助房地產(chǎn)市場的政策，因?yàn)橄碌蟮姆績r(jià)多數(shù)人仍然難以承受。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行(601988)業(yè)研究中心主任郭田勇表示，中國房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前最大的矛盾仍是房價(jià)相對(duì)居民實(shí)際購買力之間的差距。
　　安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文指出，中國房地產(chǎn)市場的深度問題來源于去年積累的價(jià)格泡沫破滅。房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫當(dāng)然可以聽任其自生自滅，由此推動(dòng)行業(yè)整合也在所應(yīng)當(dāng)。
　　但他同時(shí)表示，在爆發(fā)全球金融危機(jī)的情況下，擴(kuò)大中國國內(nèi)需求的政策對(duì)于穩(wěn)定全球經(jīng)濟(jì)具有積極意義；在基礎(chǔ)設(shè)施投資之外，要真正擴(kuò)大中國的消費(fèi)需求，就必須考慮啟動(dòng)和搞活中國的房地產(chǎn)市場。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉表示，中央前段時(shí)間提出"三保"的政策，此次政策的出臺(tái)主要是為了保持經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)遭遇到下滑風(fēng)險(xiǎn)，出口和消費(fèi)后勁不足，房地產(chǎn)市場仍然占中國經(jīng)濟(jì)的一大部分，所以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，便是穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)。
　　需求短期或難增強(qiáng)
　　據(jù)了解，現(xiàn)行契稅實(shí)行的是3％至5％的幅度比例稅率，如該處房屋符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，契稅可減半征收，即1.5%，各城市可根據(jù)不同情況，浮動(dòng)20%。目前全國多執(zhí)行1.5%的稅率。買房時(shí)繳納的印花稅是合同印花稅，由買賣雙方交納，稅率各為0.05%。
　　由此可見，按照新稅率調(diào)整將給消費(fèi)者帶來0.55%的優(yōu)惠，如果以一套住房100萬的銷售價(jià)格計(jì)算，消費(fèi)者將可獲得5500元的優(yōu)惠，相比高企的房價(jià)而言，這兩項(xiàng)稅率調(diào)整并不具有足夠的吸引力。
　　相比上述政策而言，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%這一政策或更具吸引力和實(shí)際操作意義。
　　但專家們指出，居民由于預(yù)期房價(jià)未來會(huì)繼續(xù)下行而持幣待購，房地產(chǎn)需求短期回暖的可能性很小。興業(yè)銀行(601166)資金運(yùn)營中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，房地產(chǎn)買賣作為一種奢侈性的交易行為，居民不會(huì)因?yàn)榻灰踪M(fèi)用的小幅降低而增強(qiáng)消費(fèi)意愿。加之目前房價(jià)處于高位水平，居民預(yù)期未來房價(jià)存在繼續(xù)下降空間。
　　房企困境將有所緩解
　　新政同時(shí)規(guī)定，銷售住房暫免征收土地增值稅。這或許是一條令房地產(chǎn)商喜出望外的政策，2006年以來，政府要求強(qiáng)制清算土地增值稅，為此，某些大型房企僅為土地增值稅計(jì)提一項(xiàng)，就凍結(jié)了數(shù)十億元資金額。此政策發(fā)布次日，當(dāng)時(shí)滬深兩市房地產(chǎn)股幾乎全線跌停。
　　土地增值稅是以累進(jìn)稅的形式強(qiáng)行均衡奢侈性房地產(chǎn)消費(fèi)和房地產(chǎn)暴利，稅率在30%到60%之間，但此稅種與二手房轉(zhuǎn)讓所得稅一樣，一直實(shí)行預(yù)提制，開發(fā)商一般不會(huì)多此一舉地將其計(jì)入成本。銷售住房暫免征收土地增值稅后，將使得房地產(chǎn)商們獲得實(shí)實(shí)在在的真金白銀，從這一層面而言，房地產(chǎn)商的困境將有所緩解。
　　專家們稱，在現(xiàn)今房價(jià)下，絕大多數(shù)居民仍沒有支付能力讓潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際的需求。趙曉表示，房地產(chǎn)的冬天仍然沒有過去，一些實(shí)力較弱的房企還會(huì)繼續(xù)枯萎，但是這項(xiàng)政策的出臺(tái)，好比是冬天里的暖氣，會(huì)給處境艱難的房地產(chǎn)商帶來些許溫暖。
□ .周.榮.祥　 .證.券.時(shí).報(bào)