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     中國(guó)人民銀行上海分行近日表示，個(gè)人購(gòu)房按揭還貸風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)銀行在開(kāi)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)時(shí)，需要多留一份清醒。央行主動(dòng)發(fā)出這樣的提醒，讓不少購(gòu)房者感到意外。在人們一般看來(lái)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行仍較為健康，銀行應(yīng)該最先從老百姓積極貸款買(mǎi)房中受益。
    事實(shí)上，如果繼續(xù)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的到來(lái)將造成極大的負(fù)面影響。央行此次依據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出提醒的主要原因，是當(dāng)前個(gè)人購(gòu)房貸款按揭成數(shù)較高。今年前6個(gè)月，上海商品房銷(xiāo)售額為246.29億元，而同期全市個(gè)人住房貸款的新增額為216.55億元，兩者雖不能簡(jiǎn)單對(duì)比，但從中不難看出目前上海商品房銷(xiāo)售的銀行貸款按揭成數(shù)是相當(dāng)高的。過(guò)高的貸款按揭成數(shù)，一旦遭遇房?jī)r(jià)波動(dòng)或利率回升，個(gè)人貸款者就將面臨較重的還款壓力，進(jìn)而影響到償貸能力，。
    從上海統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)公布的最新數(shù)據(jù)中，也可發(fā)現(xiàn)上海居民的信貸還款壓力不小。今年上半年，上海城市居民家庭人均總支出為7591元，而同期上海市民家庭人均可支配收入為6870元。收支相抵，上海市民的“財(cái)務(wù)缺口”達(dá)721元。據(jù)分析，“財(cái)務(wù)缺口”的產(chǎn)生與市民購(gòu)房建房支出快速增加有關(guān)。另一組數(shù)據(jù)顯示，上半年上海戶(hù)均購(gòu)房支出較上年同期增長(zhǎng)2.2倍，城市居民家庭人均居住類(lèi)支出同比增長(zhǎng)31.5％。
    購(gòu)房支出增加，貸款按揭成數(shù)提高，表明上海居民的購(gòu)房胃口越來(lái)越大。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)還不能稱(chēng)其為非理性，與上海人信用消費(fèi)觀念的初步形成有關(guān)。適度“財(cái)務(wù)缺口”的存在，并不等于“入不敷出”，相反是建立在家底殷實(shí)的基礎(chǔ)上。但需要指出，刺激當(dāng)前住房消費(fèi)紅火的幾大因素就似“雙刃劍”，若市場(chǎng)有變化，就可能成為風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。
    概括而言，有三大刺激住房消費(fèi)的因素，可能對(duì)個(gè)人購(gòu)房者“反咬一口”。一是房?jī)r(jià)。節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生明顯的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”效應(yīng)，刺激市場(chǎng)消費(fèi)隨之增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比年初，上海單位面積房?jī)r(jià)平均上漲500元，部分區(qū)域半年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)了一成。但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，就將產(chǎn)生一連串負(fù)面影響，“套牢”大批貸款購(gòu)房者被迫為銀行“打工”。二是利率。連續(xù)多次降息，使貸款成本下降，購(gòu)房者的貸款“膽量”越來(lái)越大。年初央行再度降息后，有人算過(guò)一筆賬，降息后向銀行申請(qǐng)15年期的30萬(wàn)元商業(yè)性住房貸款，按調(diào)整前的利率需支付利息14.3萬(wàn)元，按新的利率只需支付12.8萬(wàn)元利息，兩者相比可節(jié)省利息支出共1.5萬(wàn)元。但從現(xiàn)有跡象看，利率已連續(xù)8次下降，再度下降的空間相當(dāng)狹小，相反利率上升的可能性卻在逐漸增大。花旗銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家不久前預(yù)測(cè)，依目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，明年升息的可能性極大。個(gè)人住房貸款利率不是“一次定終身”，升息勢(shì)必使貸款者增加還款壓力。三是投資。投資需求占相當(dāng)比重，是此輪房地產(chǎn)增長(zhǎng)非常重要的一個(gè)因素。房屋二、三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)供給及購(gòu)房退稅政策調(diào)整等變化，都將直接影響到投資收益。例如，“以租養(yǎng)房”收益下降，將使租房收入難以支付購(gòu)房貸款利息，使銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)增加。
    個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)的潛在，還與國(guó)內(nèi)金融服務(wù)落后有關(guān)。國(guó)外通常向借款人提供利率互換、利率期權(quán)等利率風(fēng)險(xiǎn)防范工具，而國(guó)內(nèi)在這方面一片空白。如利率期權(quán)，允許借款人給貸款期內(nèi)所支付的利率確定一個(gè)最高水平，利率下跌時(shí)借款人按照較低的利率水平支付利息；利率上漲不超過(guò)事先確定的封頂水平時(shí)，借款人按照上漲后的利率支付利息；一旦利率超過(guò)封頂水平，借款人則按照封頂利率支付利息。再說(shuō)購(gòu)房中的投資行為，國(guó)內(nèi)只有少數(shù)銀行剛推出“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，而且跨行“轉(zhuǎn)按揭”還在設(shè)想中。沒(méi)有“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，就意味著貸款買(mǎi)下的商品房缺乏流動(dòng)性，在貸款未償還前無(wú)法轉(zhuǎn)手賣(mài)出。上述金融服務(wù)配套問(wèn)題的存在，使貸款購(gòu)房者很難主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只能被動(dòng)地把風(fēng)險(xiǎn)“扛著”。